房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，土地財政難以為繼已成行業(yè)共識。

      據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測公布數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測的４０個主要城市５月１８日至５月２４日土地成交量環(huán)比增加１８％，出讓金環(huán)比減少６４％。一線城市中，廣州成交３宗住宅用地，合計８萬平方米，出讓金不足１０億。

      這是前五個月土地市場的縮影。易居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，１—４月，１０大典型城市土地出讓金收入１８３３億元，與２０１４年、２０１３年同期相比分別下降４８．０％和２０．２％。

      土地成交量下降背后，地價持續(xù)高位。以北京為例，前五個月共成交約３４宗經(jīng)營性用地，土地溢價率居高不下。

      有分析人士認(rèn)為，商業(yè)用地資源減少會加劇房企在一線城市的競爭；樓市回暖，下半年土地市場成交情況有望好轉(zhuǎn)。

      不過，房企對土地的渴望似乎并未點燃�！艾F(xiàn)階段拿地必須慎之又慎�！币晃灰痪�房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，相比加大土地儲備量，企業(yè)更傾向于趁著行情好盡快去庫存。

      一線城市土地市場沉寂

      對房地產(chǎn)行業(yè)來說，一線城市的標(biāo)桿意義十分明顯。

      今年一季度，北京的土地成交市場便出現(xiàn)了量價齊跌的情況。據(jù)北京國土資源局及亞豪機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度北京共成交地塊２８宗，同比減少２２宗；經(jīng)營性用地為２５宗。其中，建設(shè)用地面積１７３．６１萬平方米、規(guī)劃建筑面積３９９．２５萬平方米，同比分別減少５７．３％和４２．４％。

      土地出讓金方面，一季度北京約有４８４．７３億元出讓金進(jìn)賬，同比減少２６９億元，降幅達(dá)３５．７％。

      分析人士認(rèn)為，成交數(shù)據(jù)的走低主要受推地節(jié)奏限制。分析稱，２０１４年整體的市場低迷以及地價的高企，使得部分房企對于土地市場“心有余而力不足”，為避免地塊受到冷遇，相關(guān)部門也放緩了推地節(jié)奏。

      上海方面，截至４月底，土地成交建筑面積已經(jīng)連續(xù)１２個月負(fù)增長，但土地成交均價卻創(chuàng)下自２０１０年４月份以來的新高。

      值得一提的是，上海在今年４月８日還發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）》，將全生命周期管理范圍擴(kuò)大到經(jīng)營性用地。

      易居房產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為，在上海建設(shè)用地負(fù)增長背景下，根據(jù)土地集約節(jié)約利用的迫切需要，這一政策是通過控制源頭來倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)一步深化，產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、精細(xì)化、品質(zhì)化將行業(yè)是未來發(fā)展趨勢。

      廣州方面，在此前公布的２０１５年建設(shè)用地供應(yīng)計劃，今年預(yù)計出讓２０４幅地塊，總用地面積約１６２１萬平方米，較２０１４年減少近２４％；在出讓計劃大幅減少的情況下，廣州土地市場成交狀況也相當(dāng)慘淡，今年一季度僅完成全面目標(biāo)不足一成。

      去庫存壓力依舊

      一直炙手可熱的土地為何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市場方面庫存高企也是主要原因。

      據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，２０１４年１２月國內(nèi)北上廣深四大一線城市商品住宅可售面積總量為３８９７萬平米，達(dá)近五年最高水平，較２０１３年１２月增長近千萬平米。而２０１４年，一線城市出清周期均值為１３．５個月，同樣也是近五年最高。

      易居房地產(chǎn)研究院公布的《２０１４年新建商品住宅庫存報告年終版》，廣州２０１４年１月份新建商品住宅庫存為７３８萬平方米，而到了第三季度末則達(dá)到了１００９萬平方米，到了第四季度，庫存處于一個高位盤整的態(tài)勢，到了年末則為９９４萬平方米。

      這就是今年開年整個房地產(chǎn)行業(yè)的情況。

      “瘋狂拿地，到快速開發(fā)，再到行業(yè)突然預(yù)冷，去年末應(yīng)該是地產(chǎn)業(yè)問題集中爆發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點。一度搶手的房子變成了難以消化的庫存，這就是為什么在現(xiàn)有情況下開發(fā)商冷落土地市場，而專心致志賣房子。”一位行業(yè)分析人士告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

      確實，今年３．３０新政后，政府還推出了降準(zhǔn)、降息等利好消息，對急需資金的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的活力。同樣，在每一次利好的背后，都上演著樓盤熱賣、準(zhǔn)備漲價的戲碼。但是，在行業(yè)研究人員看來，都是只是房企加快去化的手法。

      目前，房地產(chǎn)回暖呼聲頗高。中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，５月全國１００個城市（新建）住宅平均價格為１０５６９元／平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲０．４５％，同比下跌３．７３％，跌幅收窄０．７３個百分點。

      雖然價格有所上揚(yáng)，但庫存壓力依然不小。

      我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京２０１４年商住房月均成交套數(shù)為１１１２套，而２０１５年第一季度，商住房月均成交套數(shù)進(jìn)一步下滑至７８２套。與２０１３年相比，下滑幅度超過５０％。而２０１４年５月至今，北京商住房庫存套數(shù)為３６６５３套。

      下半年土地市場必升溫？

      伴隨房價的微漲，６月份的土地市場也已經(jīng)是風(fēng)云再起，最受關(guān)注非以廣州為首的華南區(qū)域莫屬。

      ５月２０日，廣東佛山順德區(qū)舉辦了５年來最大規(guī)模的一次土地推介會，２５宗優(yōu)質(zhì)土地吸引了包括萬達(dá)、保利、中海、碧桂園在內(nèi)的３７家房企。順德區(qū)國土局有關(guān)人士就表示。

      “這次推地的規(guī)模是近年來最大的，土地也比較優(yōu)質(zhì)。因為我們對今年的市場有信心�！�

      ５月２７日，在福建廈門的一場土地拍賣會上，恒大力壓萬科、華潤、金地等房企，以超過３０億元的總價拿下了當(dāng)天拍賣會上最大的一幅住宅用地。

      ５月２８日，廣州市國土資源和房屋管理局官網(wǎng)顯示，廣州將于６月２６日以拍賣方式出讓７宗地塊，起始總價高達(dá)１９８億元。７宗地塊主要是商務(wù)和商住用地，集中在廣州金融城、廣紙以及廣鋼新城等舊廠舊村等改造地塊項目。

      信息顯示，地塊起始總價達(dá)１１５億，樓面價高達(dá)１．６萬元／平方米。其中２宗商住混合地總占地面積達(dá)３０萬平方米，建筑面積達(dá)７２萬平方米，因其面積巨大，地處市區(qū)注定將成為焦點。

      此外，天津、昆明等地也明確表示６月份將有多宗土地掛牌轉(zhuǎn)讓。

      這都被廣泛看作是繼房價回暖之后土地市場抬頭的信號。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，下半年將是土地市場的窗口期，房企在一波上行行情，將積極去化，去化的下一步即是積極補(bǔ)倉。

      不過也有分析者認(rèn)為，下半年土地市場未必會升溫。

      “土地市場的冷熱，直接取決于房地產(chǎn)市場交易情況。眼下，群眾購房意愿上升，很多人看漲房地產(chǎn)行業(yè)。如果不抓住機(jī)會盡快去化，而是選擇過早補(bǔ)倉，一旦樓市稍微降溫，企業(yè)庫存高企壓力依然很大�！币晃恍袠I(yè)分析人士告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，對土地入市速度的控制和去庫存速度達(dá)到合理配比，商品房供應(yīng)過剩的情況才能得到有效解決。

      該分析人士還表示，很多房企正在朝著多元化和輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，對土地的渴望已非“欲罷不能”。

      對于下半年土地市場的預(yù)測，他表示，“相比前５個月，肯定會出現(xiàn)一定的反彈，但應(yīng)該不會太劇烈”。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)